“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******
记者 王丽新
见习记者 陈 潇
自2022年11月28日“第三支箭”落地以来 ，出险房企积极利用定增红利筹资自救 ，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。
据《证券日报》记者不完全统计 ，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划 ，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测 ，重点房企共涉及48笔并购交易 ，披露交易金额 的有32笔 ，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4% 。
业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速 。多位接受《证券日报》记者采访 的专家表示 ，此前受制于资金 、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来 ，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案 。同时 ，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度 。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。
行业融资环境得到改善
岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资 ，行业内并购大单持续涌现 。
例如 ，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目，交易估值为76亿元 ；1月3日晚间，华发股份发布公告 ，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元 。
除了陷入流动性困难 的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称 ，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。
克而瑞方面分析称 ，从交易标的物业类型来看 ，2022年12月份住宅收并购提升明显 ，19笔涉及开发项目股权 ，披露转让 的住宅项目的并购规模约275亿元 ，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产 、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响 。
“在此次并购潮中 ，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好 的央企国企所收购 的资产 ，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下 ，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。
“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等 。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看 ，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。
“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类 是优质的开发项目资产 ，另一类 是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年 的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些 ，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。
在肖云祥看来 ，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案 的背后 ， 是房地产行业融资环境得到改善 ，增强了市场主体信心和动力。
行业集中度或进一步提升
自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险 。
“当前 的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本 的资产 ；对被收购方而言 ，也是重新盘活项目 的机会 。
“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升 。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度 ；出险企业可通过并购重组获得新发展机会 ，或者考虑轻资产转型 。”刘水表示。
那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？
肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别 是一些实力雄厚的房企 ，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度 。
“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行 。”刘水表示 ，当前行业面临 的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方 、出让方共同发力，但对于全行业来说 ，仍需从稳预期 、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。
国 是访问|2023年中国经济能否重回“合理增长区间” ？******
文/庞无忌
2022年中国宏观经济面临多重下行压力，经济增速有所放缓 。据专家测算，疫情暴发以来 的三年间，中国经济平均增速低于5% ，实际增速低于经济潜在增长率。
这种状况必须及时扭转 ！
年末的中央经济工作会议释放出把发展放在首要任务 、提振各界信心 的重要信号 。逐渐走出疫情影响的2023年，中国经济能否回归“合理增长区间”？明年经济增长有哪些有利因素 ？中新社国是直通车记者就上述问题专访毕马威中国首席经济学家康勇 。
康勇预计2023年中国GDP有望实现5.2% 的增长 。目前中国经济合理增长区间在5%-5.5%左右，所以明年预期增速处于合理区间。
他认为，如果明年能实现5%以上的增长 ，则可以带动中国经济逐步回归到一个合理 的增长区间 ，推动中国中长期经济增长目标的实现，这既是当下稳增长的迫切要求，更是实现中国式现代化长期发展目标 的关键。
采访实录摘要如下 ：
国 是直通车 ：毕马威对明年中国经济增速的预期如何 ？经济增速能否重回“合理增长区间” ？
康勇 ：今年我国经济面临多重挑战 ，随着疫情防控政策不断优化 、房地产市场对经济 的拖累将有所减少 、美联储加息步伐放缓 ，明年中国宏观经济环境将有所改善，经济增速将较今年有所提升。
此外 ，2022年基数较低，也有利于明年同比增速的回升，预期2023年中国GDP有望实现5.2% 的增长 。我们认为目前我国经济合理增长区间在5%-5.5%左右，所以明年这个增速处于合理区间 。
央行去年 的一个研究也显示，“十四五”期间我国潜在经济增速在5.1%-5.7%之间，明年 的增速也符合我国经济发展阶段 。此外 ，中央经济工作会议强调明年要实现质的有效提升和量 的合理增长，经济增速和高质量发展都很重要。
国是直通车 ：怎么样看待5.2% 的增速 ？明年实现5%以上 的增长有何意义 ？
康勇：一方面，明年我国经济增速虽然加快 ，但总体复苏动能依然偏弱 ，5.2% 的增速仍远低于疫情前6%以上的水平，我国经济复苏 的基础依然并不牢固。综合来看 ，疫情后四年(2020-2023)我国经济的平均增速约4.5% ，依然弱于中国 的潜在增速水平。
另一方面，明年我国5.2%的经济增速依然远超全球平均水平 。IMF在10月最新 的《世界经济展望》报告中将2023年全球经济增速下调至2.7% ，并指出占世界经济总量约三分之一的经济体将在今明两年内至少连续两个季度出现经济收缩 。2021年中国经济总量达到了114万亿元人民币，并有望在今年超过120万亿元，是世界第二大经济体 ，占全球经济 的18%以上，在这样大的体量上实现5.2%的增速实属难得 。
二十大报告指出，到2035年基本实现社会主义现代化 ，人均GDP达到中等发达国家水平。如果2035年中国人均GDP可以在2020年 的基础上翻一番，我们测算未来十几年中国经济仍需要4.5%左右的年均增速。
如果明年能实现5%以上 的增长 ，则可以带动中国经济逐步回归到一个合理 的增长区间 ，推动中国中长期经济增长目标的实现。这既 是当下稳增长 的迫切要求，更 是实现中国式现代化长期发展目标的关键。
国是直通车：您认为 ，明年中国经济增长有哪些有利因素 ？
康勇 ：2023年是贯彻落实二十大各项战略部署 的第一年，中国经济发展面临的宏观环境也将有所改善，具体体现在 ：
一 是疫情防控政策不断优化，加速放开 。近期优化疫情防控“二十条”和“新十条”相继出台 。防疫措施不断优化，有利于更好地统筹疫情防控和经济社会发展 ，推动明年经济回归正轨 。
二是消费随疫情缓解得到改善，储蓄助力消费复苏 。随着防控措施优化，预计明年我国消费尤其是服务类 、接触类 、体验类消费将得到明显改善 。同时，家庭储蓄也有利于疫情后消费复苏 。
根据测算，和历史趋势线相比，目前中国储蓄存款总体规模增加了近7万亿元。未来随着疫情的缓解、居民信心的加强，这其中的一部分超额储蓄也有望转化成消费 。
三 是宏观经济政策保持积极 ，政策性开发性金融工具加大支持力度。我们预期明年中国宏观经济政策仍将维持较为宽松的基调，支持经济持续复苏 。
货币政策更加精准有力 ，继续将稳增长作为货币政策的首要目标 。总量上保持流动性合理充裕 ，结构上继续用好现有 的结构性货币政策工具 ，突出金融支持重点领域和薄弱环节。
财政政策方面 ，保持必要的财政支出强度 ，优化组合赤字、专项债、贴息等工具 。同时 ，预期我国将加大利用政策性、开发性金融工具支持财政开支，拉动有效投资 。
四是高技术制造业 、新能源引领投资增长。受政策推动 ，今年我国制造业投资增速表现亮眼 ，前11个月累计同比增长9.3%，其中高技术制造业投资增长尤为亮眼，超出全部投资增速近18个百分点。未来我国将继续加大对产业优化升级、专精特新等高技术制造业的支持力度。
五是房地产市场修复 ，对经济拖累减少 。我们研究显示 ，房地产投资下降10% ，会拉低我国GDP增速约1.7个百分点 。今年以来，我国从需求端、供给端推出了一系列政策支持房地产稳定发展，实现稳地价、稳房价 、稳预期。
特别是近期“三箭齐发” ，从银行贷款、债券融资、股权融资三个方面支持房地产企业融资 ，有望改善房地产企业的资产负债表，缓解企业的信用风险。不过也要看到，目前家庭消费 、投资信心依然较弱 ，房地产的复苏可能仍需时间 。
六 是美联储加息步伐放慢 ，人民币汇率 、资本市场压力减小 。预计后续美联储加息步伐将明显放慢 ，明年2月和3月分别加息50和25个基点，目标利率区间达到5%-5.25%，此后美联储将停止加息。毕马威美国首席经济学家团队预计2023下半年美联储将开始降息 ，并在年底降至2.75%-3%。
随着美联储加息步伐放缓，预期美元指数转弱 ，人民币兑美元汇率有望走强。同时 ，美联储加息放缓带动美国国债收益率转弱，中美利率倒挂缩小，中国跨境资金流动将改善。
国是直通车 ：您认为，当前宏观经济政策面临的主要问题 是什么 ？明年稳增长、稳经济大盘的发力点主要在什么方面 ？
康勇 ：今年以来 ，面对国内疫情散发，地缘政治紧张等超预期冲击，经济出现一定下行压力，为稳定经济，国家出台了一揽子经济政策和接续措施。从政策执行效果来看 ，一系列稳增长政策对推动我国经济复苏起到重要作用 ，但居民和企业预期偏弱，消费和投资意愿不足 ，政策效能有待显现。
明年稳增长经济政策要把恢复扩大消费以及提振市场信心摆在优先位置，在继续坚持稳中求进总基调的基础上 ，加大宏观政策调控力度，同时注重财政、货币 、产业、科技和社会等各类政策的协调配合，形成共促高质量发展合力。
财政政策方面 ，中央经济工作会议强调明年积极 的财政政策要加力提效 。保持必要的财政支出强度，优化组合赤字、专项债、贴息等工具 ，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控 。
从政府债务情况来看 ，截至2022年三季度，中国政府部门杠杆率达到49.7% ，较2021年底提升近3个百分点 ，但 是与全球其他经济体相比 ，我国政府杠杆率仍处于较低水平，未来存在一定加杠杆的空间 。预计明年政府发债或将保持一定力度 ，稳定经济增长 。
此外，我们认为明年政策性、开发性金融工具将进一步发挥重大作用。今年下半年以来，央行通过政策性银行发行政策性、开发性金融工具 ，补充重大项目资本金 ，为专项债项目资本金搭桥 ，支持了基础设施建设融资。运用这一工具 ，有利于引导社会资本参与 ，实现扩大有效投资、带动就业 、促进消费 的综合效应 。预计明年政府将加大利用政策性 、开发性金融工具支持财政开支，拉动有效投资。
货币政策方面，要更加精准有力。稳增长仍将 是货币政策 的首要目标。今年M2增速处于相对高位 ，有力支持了实体经济 ，我们认为明年货币政策在总量上依然保持一定力度，推动经济复苏 。
此外，随着美联储加息步伐放慢，我国汇率和资本外流的压力将明显缓解 ，同时我国通胀压力不大 ，物价总体温和，对我国货币政策宽松 的掣肘将减弱，存在降息降准空间。
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