47家房企仅2家销售增长，逆袭靠 的 是什么 ？******

　　1月份以来 ，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日 ，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家 。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ，增幅分别为8.6% 、14.3% 。

　　其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿 的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业。事实上，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁 ，越秀地产获取了许多地段、资源良好 的优质项目 ，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定 的出台 ，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报，2020年以来 ，越秀地产的总借贷规模保持增长 的态势 ，从2020年末的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模， 是因为其销售增长高于平均水平 ，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度 。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年 ，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑 。

　　同时，由于行业 的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年 的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块 。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内，拿得多 ，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了 。”

　　值得一提的 是 ，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工 的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企 的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子 。”

　　这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76% 、9.8% 。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则 是其对高端住宅市场 、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求 。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中 ，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首 。

　　反映在仁恒置地的销售上便 是颇高的销售去化率 。据克而瑞数据 ，2022年6月末 ，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源 ，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海 、苏州、无锡、天津 、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额 的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售 的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市 的高韧性，让越秀 、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下，承受了更小 的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露 ，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位 ，这也是滨江集团历史最佳排名 。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22% ，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远” 。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地 ，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ，“这样会让你的半径 、你 的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断 ，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品 ，来保持自身竞争力。

诺奖问答| 2022 年诺贝尔化学奖授予点击化学和生物正交化学 ，有哪些信息值得关注 ？******

　　相比起今年诺贝尔生理学或医学奖、物理学奖 的高冷，今年诺贝尔化学奖其实是相当接地气了 。

　　你或身边人正在用的某些药物 ，很有可能就来自他们的贡献 。

　　2022 年诺贝尔化学奖因「点击化学和生物正交化学」而共同授予美国化学家卡罗琳·贝尔托西 、丹麦化学家莫滕·梅尔达 、美国化学家巴里·夏普莱斯（第5位两次获得诺贝尔奖的科学家）。

　　一、夏普莱斯：两次获得诺贝尔化学奖

　　2001年 ，巴里·夏普莱斯因为「手性催化氧化反应[1] [2] [3]」获得诺贝尔化学奖 ，对药物合成（以及香料等领域）做出了巨大贡献 。

　　今年，他第二次获奖的「点击化学」 ，同样与药物合成有关 。

　　1998年 ，已经 是手性催化领军人物 的夏普莱斯 ，发现了传统生物药物合成 的一个弊端 。

　　过去200年，人们主要在自然界植物、动物 ，以及微生物中能寻找能发挥药物作用的成分 ，然后尽可能地人工构建相同分子 ，以用作药物 。

　　虽然相关药物 的工业化 ，让现代医学取得了巨大的成功 。然而随着所需分子越来越复杂，人工构建的难度也在指数级地上升 。

　　虽然有 的化学家， 的确能够在实验室构造出令人惊叹的分子，但要实现工业化几乎不可能。

　　有机催化 是一个复杂的过程 ，涉及到诸多 的步骤。

　　任何一个步骤都可能产生或多或少的副产品 。在实验过程中，必须不断耗费成本去去除这些副产品 。

　　不仅成本高 ，这还 是一个极其费时的过程，甚至最后可能还得不到理想 的产物。

　　为了解决这些问题，夏普莱斯凭借过人智慧 ，提出了「点击化学（Click chemistry）」 的概念[4]。

　　点击化学 的确定也并非一蹴而就的，经过三年的沉淀，到了2001年，获得诺奖 的这一年，夏普莱斯团队才完善了「点击化学」。

　　点击化学又被称为“链接化学”，实质上是通过链接各种小分子，来合成复杂的大分子 。

　　夏普莱斯之所以有这样的构想 ，其实也 是来自大自然 的启发。

　　大自然就像一个有着神奇能力 的化学家，它通过少数的单体小构件 ，合成丰富多样 的复杂化合物 。

　　大自然创造分子 的多样性 是远远超过人类的，她总 是会用一些精巧 的催化剂，利用复杂的反应完成合成过程，人类的技术比起来 ，实在 是太粗糙简单了 。

　　大自然的一些催化过程 ，人类几乎是不可能完成的 。

　　一些药物研发，到了最后却破产了，恰恰是卡在了大自然设下的巨大陷阱中。

　　　夏普莱斯不禁在想 ，既然大自然创造 的难度，人类无法逾越，为什么不还给大自然，我们跳过这个步骤呢？

　　大自然有 的 是不需要从头构建C-C键，以及不需要重组起始材料和中间体。

　　在对大型化合物做加法时，这些C-C键的构建可能十分困难 。但直接用大自然现有 的，找到一个办法把它们拼接起来，同样可以构建复杂的化合物。

　　其实这种方法 ，就像搭积木或搭乐高一样 ，先组装好固定的模块（甚至点击化学可能不需要自己组装模块 ，直接用大自然现成 的），然后再想一个方法把模块拼接起来 。

　　诺贝尔平台给三位化学家 的配图 ，可谓 是形象生动[5] [6]：

　　夏普莱斯从碳-杂原子键上获得启发，构想出了碳-杂原子键（C-X-C）为基础的合成方法 。

　　他 的最终目标，是开发一套能不断扩展 的模块 ，这些模块具有高选择性 ，在小型和大型应用中都能稳定可靠地工作 。

　　「点击化学」 的工作，建立在严格 的实验标准上：

　　反应必须是模块化 ，应用范围广泛

　　具有非常高 的产量

　　仅生成无害 的副产品

　　反应有很强 的立体选择性

　　反应条件简单(理想情况下 ，应该对氧气和水不敏感)

　　原料和试剂易于获得

　　不使用溶剂或在良性溶剂中进行(最好 是水) ，且容易移除

　　可简单分离，或者使用结晶或蒸馏等非色谱方法，且产物在生理条件下稳定

　　反应需高热力学驱动力（>84kJ/mol）

　　符合原子经济

　　夏尔普莱斯总结归纳了大量碳-杂原子，并在2002年 的一篇论文[7]中指出，叠氮化物和炔烃之间 的铜催化反应 是能在水中进行的可靠反应，化学家可以利用这个反应 ，轻松地连接不同的分子。

　　他认为这个反应的潜力 是巨大的 ，可在医药领域发挥巨大作用。

　　二 、梅尔达尔 ：筛选可用药物

　　夏尔普莱斯的直觉 是多么地敏锐 ，在他发表这篇论文的这一年 ，另外一位化学家在这方面有了关键性 的发现。

　　他就是莫滕·梅尔达尔。

　　梅尔达尔在叠氮化物和炔烃反应的研究发现之前 ，其实与“点击化学”并没有直接 的联系 。他反而是一个在“传统”药物研发上，走得很深 的一位科学家。

　　为了寻找潜在药物及相关方法 ，他构建了巨大的分子库 ，囊括了数十万种不同 的化合物 。

　　他日积月累地不断筛选 ，意图筛选出可用 的药物 。

　　在一次利用铜离子催化炔与酰基卤化物反应时，发生了意外 ，炔与酰基卤化物分子 的错误端（叠氮）发生了反应，成了一个环状结构——三唑。

　　三唑 是各类药品 、染料，以及农业化学品关键成分的化学构件。过去的研发，生产三唑的过程中 ，总是会产生大量 的副产品 。而这个意外过程 ，在铜离子 的控制下，竟然没有副产品产生。

　　2002年 ，梅尔达尔发表了相关论文。

　　夏尔普莱斯和梅尔达尔也正式在“点击化学”领域交汇，并促使铜催化的叠氮-炔基Husigen环加成反应（Copper-Catalyzed Azide–Alkyne Cycloaddition），成为了医药生物领域应用最为广泛的点击化学反应 。

　　三、贝尔托齐西 ：把点击化学运用在人体内

　　不过，把点击化学进一步升华的却 是美国科学家——卡罗琳·贝尔托西。

　　虽然诺奖三人平分 ，但不难发现 ，卡罗琳·贝尔托西排在首位 ，在“点击化学”构图中 ，她也在C位。

　　诺贝尔化学奖颁奖时 ，也提到 ，她把点击化学带到了一个新 的维度。

　　她解决了一个十分关键的问题，把“点击化学”运用到人体之内 ，这个运用也完全超出创始人夏尔普莱斯意料之外 的。

　　这便是所谓的生物正交反应 ，即活细胞化学修饰，在生物体内不干扰自身生化反应而进行的化学反应 。

　　卡罗琳·贝尔托西打开生物正交反应这扇大门 ，其实最开始也和“点击化学”无关 。

　　20世纪90年代 ，随着分子生物学的爆发式发展，基因和蛋白质地图 的绘制正在全球范围内如火如荼地进行 。

　　然而位于蛋白质和细胞表面 ，发挥着重要作用 的聚糖 ，在当时却没有工具用来分析 。

　　当时 ，卡罗琳·贝尔托西意图绘制一种能将免疫细胞吸引到淋巴结的聚糖图谱，但仅仅为了掌握多聚糖的功能就用了整整四年 的时间。

　　后来，受到一位德国科学家 的启发 ，她打算在聚糖上面添加可识别的化学手柄来识别它们的结构 。

　　由于要在人体中反应且不影响人体 ，所以这种手柄必须对所有 的东西都不敏感，不与细胞内 的任何其他物质发生反应 。

　　经过翻阅大量文献 ，卡罗琳·贝尔托西最终找到了最佳 的化学手柄。

　　巧合是 ，这个最佳化学手柄 ，正 是一种叠氮化物 ，点击化学的灵魂。通过叠氮化物把荧光物质与细胞聚糖结合起来，便可以很好地分析聚糖的结构 。

　　虽然贝尔托西 的研究成果已经是划时代的，但她依旧不满意，因为叠氮化物 的反应速度很不够理想 。

　　就在这时，她注意到了巴里·夏普莱斯和莫滕·梅尔达尔的点击化学反应 。

　　她发现铜离子可以加快荧光物质 的结合速度，但铜离子对生物体却有很大毒性，她必须想到一个没有铜离子参与 ，还能加快反应速度 的方式 。

　　大量翻阅文献后 ，贝尔托西惊讶地发现，早在1961年 ，就有研究发现当炔被强迫形成一个环状化学结构后 ，与叠氮化物便会以爆炸式地进行反应。

　　2004年，她正式确立无铜点击化学反应（又被称为应变促进叠氮-炔化物环加成） ，由此成为点击化学的重大里程碑事件。

　　贝尔托西不仅绘制了相应的细胞聚糖图谱 ，更 是运用到了肿瘤领域 。

　　在肿瘤的表面会形成聚糖 ，从而可以保护肿瘤不受免疫系统 的伤害。贝尔托西团队利用生物正交反应，发明了一种专门针对肿瘤聚糖的药物 。这种药物进入人体后，会靶向破坏肿瘤聚糖 ，从而激活人体免疫保护。

　　目前该药物正在晚期癌症病人身上进行临床试验 。

　　不难发现，虽然「点击化学」和「生物正交化学」 的翻译 ，看起来很晦涩难懂，但其实背后 是很朴素的原理。一个 是如同卡扣般的拼接 ，一个是可以直接在人体内的运用 。

「　　点击化学」和「生物正交化学」都还 是一个很年轻 的领域 ，或许对人类未来还有更加深远 的影响。（宋云江）

　　参考

　　https://www.nobelprize.org/prizes/chemistry/2001/press-release/

　　Pfenninger, A. Asymmetric Epoxidation of Allylic Alcohols: The Sharpless Epoxidation[J]. Synthesis, 1986, 1986(02):89-116.

　　Rao A S . Addition Reactions with Formation of Carbon–Oxygen Bonds: (i) General Methods of Epoxidation - ScienceDirect[J]. Comprehensive Organic Synthesis, 1991, 7:357-387.

　　Kolb HC, Finn MG, Sharpless KB. Click Chemistry: Diverse Chemical Function from a Few Good Reactions. Angew Chem Int Ed Engl. 2001 Jun 1;40(11):2004-2021.

　　https://www.nobelprize.org/uploads/2022/10/popular-chemistryprize2022.pdf

　　https://www.nobelprize.org/uploads/2022/10/advanced-chemistryprize2022.pdf

　　Demko ZP, Sharpless KB. A click chemistry approach to tetrazoles by Huisgen 1,3-dipolar cycloaddition: synthesis of 5-acyltetrazoles from azides and acyl cyanides. Angew Chem Int Ed Engl. 2002 Jun 17;41(12):2113-6. PMID: 19746613.