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套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权” ？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业 是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好 的房子，诚信守法 、风清气正的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身 的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办 ？

　　近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款 。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行 ，则构成违约。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但 是，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说 ，这种情况即使是没有写到合同里面 ，它也 是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定 ，要约邀请是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约 。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书 、户型图、小区平面图等宣传资料 ，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加 的补充协议，加重了业主的责任 ，规避了开发商 的责任。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理 的条款 。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的。当然 ，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房 。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但 是实践中，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票。如果不能，说明这个收费是不合理 的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还 是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素 ，合同 是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子 ，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等 ，以及如未能达到约定 的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板 ，如何解决？

　　2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题 。尤其 是卫生间 的瓷砖 ，很多是空 的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种 是严重的质量问题 ，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但 是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务 。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响 ，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者，样板房不 是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约 。

电视专题片《永远吹冲锋号》第一集《第二个答案》******

　　勇于自我革命是中国共产党最鲜明的政治品格，全面从严治党是新时代党的自我革命 的伟大实践 。新时代以来，以习近平同志为核心 的党中央坚持打铁必须自身硬 ，以前所未有 的勇气和定力推进全面从严治党 ，以坚如磐石的意志正风肃纪反腐 ，党极大增强了自我净化 、自我完善、自我革新、自我提高能力，找到了自我革命这一跳出治乱兴衰历史周期率 的第二个答案 。

　　全面建设社会主义现代化国家 、全面推进中华民族伟大复兴 ，关键在党 。我们党作为世界上最大 的马克思主义执政党 ，要始终赢得人民拥护 、巩固长期执政地位，必须时刻保持解决大党独有难题的清醒和坚定。党的二十大再次警示全党 ，“四大考验”“四种危险”将长期存在；要求全党必须牢记，全面从严治党永远在路上 ，党 的自我革命永远在路上。这体现了我们党对严峻复杂考验 的清醒认识 ，要求我们党必须始终保持勇于自我革命 的政治品格和顽强意志 ，补钙壮骨、排毒杀菌 、壮士断腕 、去腐生肌，不断清除侵蚀党 的健康肌体 的病毒 ，不断提高自身免疫力，永葆先进性纯洁性 。

　　全国政协社会和法制委员会原副主任傅政华案

　　傅政华 ，全国政协社会和法制委员会原副主任，曾任北京市委常委、市公安局党委书记、局长 ，公安部党委副书记 、副部长 ，司法部党组副书记、部长等职务，2021年10月被立案审查调查 ，2022年3月被开除党籍和公职 。通报指出，傅政华完全背弃理想信念 ，彻底丧失党性原则 ，政治野心极度膨胀 ，政治品行极为卑劣，为达到个人政治目 的不择手段 。

　　理想信念是中国共产党人的精神支柱和政治灵魂 。傅政华从年轻时入党就没有真正树立起理想信念，而是信奉只讲个人前途 、热衷投机钻营 的极端个人主义。因此，从参加工作开始 ，他就极尽钻营之能事 ，处心积虑寻找一切机会搞政治攀附。

　　2008年，傅政华在北京市公安局任职期间 ，结识了时任公安部办公厅副主任 的孙力军。傅政华感到孙力军年纪轻轻就身居要职，正 是他急于结交 的上层关系；而孙力军刚到北京 ，羽翼未丰，也正想物色“小圈子”成员 ，两人一拍即合，傅政华由此成了孙力军政治团伙 的重要成员。

　　当时北京市公安局负责不少重要专案，孙力军并非专案组成员，却频繁来参加会议甚至“作指示”，傅政华每次都亲自下楼迎接，对孙力军 的“指示”表示坚决落实，还根据孙力军意见签批重要事项，甚至将上报材料先交由孙力军修改审定 。

　　2010年至2017年 ，经孙力军积极运作，傅政华先后提任北京市公安局局长 、北京市委常委、公安部党委副书记 、副部长等重要职务 。随着职务越来越高，傅政华政治野心更加膨胀，妄图攫取更大的政治权力和经济利益 。在畸形 的权欲驱使下 ，他甚至醉心于旁门左道，迷信政治骗子。

　　石晓春是北京市公安局退休干部 ，和傅政华相识几十年 ，他很早就看准了傅政华 是个官迷，也生出了利用他 的念头。2018年 ，他向傅政华吹嘘自己有特殊门路，能帮他“搭天线”谋升迁 ，傅政华立即热情贴靠，主动称兄道弟 。石晓春的套路 ，其实就 是一边用谎言吊住傅政华 的胃口，一边利用他的职权为自己和关系人办事、站台 ，从中收受他人巨额财物。

　　让傅政华上当 的政治骗子 ，还不止石晓春一个，另一个名叫李全 的政治骗子编造 的谎言更加荒谬 ，居然成功地蒙骗了傅政华长达20年 。

　　多年来，傅政华从李全那里得到的只有欺骗 ，李全却从傅政华那里骗到了很多东西 ，包括推动有关土地开发项目 、协调解决经济纠纷诉讼 、帮助李全亲属到银行工作等事项，谋取了大量利益。

　　傅政华之所以痴迷于职级权力，正是因为他心里想 的不是用权为公，而 是以权谋私。从2005年至2021年，傅政华利用职权为他人在企业经营、职务调整、案件办理等方面谋取利益 ，其中尤为恶劣的是多次滥用执法权 、司法权，既影响政法队伍风气，也严重损害社会公平正义。经查 ，多年来傅政华收受财物达1.17亿元，其中超过80%发生在党 的十八大之后 。他在北京市收受老板的一套别墅，就价值上千万。他 的多名亲属也都借助他 的权力牟利。

　　傅政华还严重违反中央八项规定精神 ，长期违规占用多套住房 、办公用房 ，在北京市中心长期违规占用一套700多平方米 的四合院。在工作点和下属单位宾馆占用六套住房 ，面积高达1300平方米 。

　　傅政华把公权力当作罗织人脉网 、谋求仕途进步的筹码 ，一心想往高处走 ，从追求“官位”开始 ，他的世界观 、人生观、价值观就彻底扭曲 ，完全背弃理想信念，从未真正忠诚于党和人民，将本应服务于人民 的权力作为谋取政治资本与经济利益 的“垫脚石” ，对纪法毫无敬畏，执法犯法 ，徇私枉法，擅权专断 ，恣意妄为 ，造成严重恶劣的政治后果。

　　如此权迷心窍，肆意妄为 ，最终 的结局，只能 是受到纪律和法律的严肃惩处 。2022年9月22日 ，傅政华因犯受贿罪和徇私枉法罪 ，被依法判处死刑，缓期两年执行 ，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产 ，在其死刑缓期执行二年期满后，终身监禁，不得减刑、假释。

　　山东省人大常委会原党组成员、副主任张新起案

　　张新起，山东省人大常委会原党组成员 、副主任 ，曾任潍坊市委副书记 、市长 ，市委书记，青岛市委副书记 、市长，2019年11月退休，2021年2月被立案审查调查。他的违纪违法问题之一， 是收受不法企业“明天系” 的巨额贿赂。

　　从内蒙古起家的“明天系” ，在十多年里极速扩张成体量庞大的“金融巨鳄” ，之所以它能如此迅猛地野蛮生长 ，“秘诀”正 是拉拢腐蚀领导干部和国家工作人员 ，张新起就是其中之一。

　　张新起收受贿赂从不自己经手，他很早就有意识地将一个叫焦伟的商人，培养成了自己 的“白手套”。

　　上世纪90年代 ，刚创业的焦伟偶然结识了张新起，就鞍前马后殷勤服务，而张新起也正想物色这样一个人为己所用 ，逐渐形成了深度捆绑关系。几十年里 ，张新起为焦伟找项目、行方便，一路扶持他发展壮大；焦伟既是张新起随时可以取钱 的“钱袋子” ，又 是替他操作其它权钱交易的“白手套”。“明天系”对张新起 的利益输送就 是通过焦伟来完成 的。

　　为了回报张新起 ，“明天系”将自己控股的潍坊大酒店交给焦伟经营管理 ，还和焦伟“合作”开发房地产项目。张新起更以焦伟流动资金困难为由，直接向“明天系”索要了四千万元，美其名曰“借” 。

　　从近年来查处的不少腐败案件来看，一些资本集团无序扩张、搞不正当竞争的背后 ，往往有官员用权力为资本大开绿灯。必须坚决查处政治问题和经济问题交织的腐败 ，坚决防止领导干部成为利益集团和权势团体的代言人 、代理人，坚决治理政商勾连破坏政治生态和经济发展环境问题 。如今“明天系”已然坍塌，相关单位和人员受到了法律制裁 ，曾经违纪违法为“明天系”提供帮助 的领导干部，也为自己的行为付出了沉重代价。

　　位于烟台马山寨景区的这片海边别墅， 是张新起 的又一宗大手笔交易 。张新起早年在烟台任规划局局长时 ，就产生了在这里弄套别墅 的念头 ，为此多年苦心布局。当他有了更大权力后 ，2008年安排外甥女婿李健出面成立公司 ，投资开发马山寨海景酒店别墅项目 ，自己藏身幕后实际操盘 。

　　商业开发只 是幌子，根本目的是借机把受贿所得“洗白”落袋。整个项目只盖了9套别墅，7套分给出资的老板们“冲抵投资”，张新起没拿一分钱 ，就凭空得到了两套海景别墅 。

　　张新起不仅自己追求奢华的生活，甚至还想为下一代乃至下下一代预留充裕的财富。孙子孙女才几岁大，他就在青岛买了两套高档别墅 ，给他们一人一套。抱有这种欲念，欲望黑洞自然怎么也填不满 。主政潍坊 的十年，是张新起疯狂谋私 的十年 ，在农产品贸易 、供热、供水、港口等多个重大项目里 ，他都和私营企业主做了交易，攫取了财富。让人深思的 是，张新起 的父辈其实和潍坊颇有渊源 ，他父亲 是参加过解放战争的老一辈共产党人 ，潍坊正是他第一次上战场的地方。张新起的父亲很早就去世了，身为团级干部，他一生艰苦朴素 ，从未用权力为子女提供过任何方便，对子女 的教育都 是要自食其力、清白做人 。而张新起却走向了和父亲截然相反的方向 。

　　张新起被带走的地点，恰好 是在给孙子孙女准备 的别墅里。靠权力泽被子孙 的幻梦 ，到了梦醒时分。

　　2022年7月，张新起案一审开庭审理 ，检察院起诉指控 ，张新起利用职务上的便利 ，为相关企业和个人提供帮助，非法收受财物共计折合人民币1.55亿余元，提请以受贿罪追究刑事责任 ，法庭将择期宣判。

　　湖南省娄底市政治生态系列案件

　　龚武生 ，2011年12月至2016年3月任娄底市委书记；2016年3月 ，李荐国由娄底市长接任娄底市委书记。2020年5月和6月 ，他们先后被湖南省纪委监委采取留置措施。他们相继主政娄底 的8年 ，给这座城市的政治生态和营商环境带来了严重 的负面影响。

　　健康连着千家万户的幸福 ，医院本是守护人民健康 、治病救人 的重要场所 ，但娄底市中心医院却见证了这两任市委书记是如何“接力”从医院捞取好处的。2013年，龚武生向时任院长肖扬打招呼 ，帮助和自己关系密切的老板陈军江拿到了药品配送业务 ，背后收受了陈军江300万元贿赂 。

　　2016年 ，李荐国接任龚武生，中心医院很快又迎来了新任市委书记介绍 的新关系户。一个做医药销售 的老板曹峰认识李荐国 的弟弟李建芸 ，向他们提出“长期合作方案”，只要能帮他的业务进入中心医院 ，就每年分给李家兄弟巨额利润。李荐国欣然应允，亲自组局约时任院长肖扬和李建芸 、曹峰一起吃饭 ，请肖扬多多关照曹峰 。

　　到李荐国案发时 ，李建芸已经从曹峰那里拿到了1020万元 。个人钱袋子鼓起来了 ，受损 的却 是国家和人民的利益 。

　　李荐国不仅从老板那里收钱，还自己当老板挣钱。早在2006年，他就违反公务员不得经商办企业的规定，开办了一家物业管理公司，之后又陆续开办了酒业公司 、投资管理公司 、入股小额贷款公司。这些公司表面上都 是一个叫曹景华 的人在经营管理，实际上他只是从幕后老板李荐国那里拿工资和分红 。

　　身为市委书记，李荐国却满脑子装 的是生意经 ，娄底 的重大工程也被他拿来“待价而沽”。他频频插手干预工程项目，在智慧娄底建设 、娄底市智能交通系统建设 、中心城区道路改造工程 、娄底市强制戒毒所就地新建 、新化县职业中专扩建等多个项目中，他都向相关领导干部打招呼 ，遇到他认为“不懂事” 的干部 ，就施加压力、排挤打压。“一把手”这种做派，自然严重破坏了正确 的选人用人导向 ，极大地打击了干部队伍干事创业 的精神 ，严重污染当地政治生态。

　　龚武生和李荐国也一样，用“一把手”的权力强行干预重点工程项目。2013年，沪昆高铁娄底南站枢纽一体化项目公开招投标，龚武生向主管项目 的万宝新区主要领导打招呼 ，希望能让关系人陈爱民 的公司中标。

　　万宝新区领导感到这个项目责任重大，并未按照龚武生 的意图去干预招投标 。

　　然而 ，龚武生并不肯就此罢休 ，换了种方式继续施加压力 。按程序 ，和中标公司签订合同 、启动建设要报经市委书记签批，龚武生却将文件一压两个月就是不批 。

　　龚武生这边拖延不批，陈爱民则派人找中标单位“谈判” ，实际就 是要挟对方，只有让自己 的公司参与 ，工程才能启动。

　　中标单位迫于无奈，最终同意让陈爱民 的公司占股40% ，双方一达成协议 ，龚武生很快就签批了。在重大项目中 ，以这样的行径胁迫中标单位给关系人分一杯羹 ，释放出 的 是极其恶劣 的导向 ，严重破坏当地营商环境。因此 ，当龚武生和李荐国双双落马，当地许多干部群众拍手称快 。

　　全面从严治党开辟了自我革命的新境界。我们党以自我净化革除自身毒瘤 、以自我完善提升整体形象 、以自我革新培育创造活力 、以自我提高增强担当本领 ，实现了党的长期执政能力的整体性提升。当前，世界百年未有之大变局加速演进 ，世界进入新 的动荡变革期。我国改革发展稳定面临不少深层次矛盾躲不开、绕不过 ，党的建设特别 是党风廉政建设和反腐败斗争面临不少顽固性、多发性问题 。必须增强忧患意识，坚持底线思维 ，做到居安思危、未雨绸缪 ，准备经受风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验。

　　初心如磐 ，使命在肩。中国共产党坚定不移推进党 的自我革命，以自我革命引领社会革命 ，踔厉奋发 、勇毅前行，团结带领中国人民，正信心百倍推进中华民族从站起来 、富起来到强起来 的伟大飞跃。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）