北京二手房网签量再探底******
北京二手住宅 的网签量在新年首月再次迎来探底。机构方面流出 的数据显示 ，1月北京二手房成交量仅为8308套 ，比去年同期的11875套低了30% ，与2021年同期的17513套相比 ，跌幅更是超过50% 。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期 ，都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因，但买卖双方对于松绑政策 的预期以及市场本身修复不到位，才 是更重要 的因素 。需要注意 的 是，算上1月 ，北京的二手住宅网签量已经连续两个月在8000+ 的成交区间 ，如果持续，价格下行将成为必然。
网签量连续两个月8000+
大年初十，三年来首次放一个悠长假期 的郝杰回到了位于安定门 的店里。在过去 ，春节连市 是很多经纪人和新盘案场的常态，在这个春节 ，出于“归家” 的期待叠加市场活跃度偏低 ，不少北京 的中介门店选择了歇业放假 。
“经历三年疫情 ，今年返乡 的人要更多 ，我们门店仅留了两个北京孩子值班 ，而且还是一人一天。”郝杰透露，春节前看房 的客户就不多了，春节期间仅带看了3组客户 ，基本也都 是走个流程 ，并没有意向客户 。
大面积“阳康”后 的1月，市场并没有迎来期待中 的反弹。来自中原地产研究中心的统计数据显示，2023年1月北京二手住宅网签8308套 ，同比2022年1月的11875套下降超过30% ，这也 是北京本轮二手住宅连续两个月网签量低至8000+区间。
尽管环比降幅不大 ，仅为5.3% ，但2022年12月本身基数较低 ，仅为8773套 ，比2022年11月 的10750套也有两位数的降幅。自2022年5月 ，北京二手住宅网签量跌破万套，来到月度成交8000+区间后 ，市场逐步反弹 ，9月达到14329套 ，然后开启降温态势 。
8000+ 的月度成交量意味着什么 ？
在中原地产首席分析师张大伟看来 ，考虑到网签数据 的滞后性 ，8308套并不能完全体现当前的市场状况。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期 ，都 是造成新年首月二手房成交量进一步下探 的原因 。“市场没有那么差 ，也没有那么火热 ，真实情况大概一周3000套，回归到2022年 的正常水平 。”张大伟表示。
北京链家研究院分析师冷会指出，网签量下降的原因主要有两方面 ：一 是春节假期从业人员休假，网签业务部分暂停；二 是网签数据相对滞后 ，无法及时反映实际市场情况。从主要经纪机构成交情况看，1月上半月二手住房市场恢复态势显著，下半月受春节假期影响成交节奏放缓，1月整体交易规模与2022年春节月份(2022年2月)基本持平 。
3、4月或恢复
二手房网签量何时恢复？在包括上述专家在内的多位业内人士看来，北京二手房网签量的恢复要等到3 、4月才会有所体现，按照往年惯例，3、4月 是教育资源优质区域的成交高峰期，上学等置业需求会集中释放。
但更多的从业者担忧，伴随着上学等需求集中释放后 ，目前本就修复不到位的二手房市场将出现较大 的需求空窗期。
“现在买卖双方 的认知差距特别大，买方希望使劲儿压价 ，卖方觉得政策松绑预期明显。”包括郝杰在内的多位一线经纪人直言，当下即便 是比较优质的二手房 ，也都会出现“共识难以达成”的局面。
“‘其他城市都在调整政策 ，北京是不 是也会变呢？’这种几乎 是小业主们 的共同心态，所以卖得不多 、不真卖，挂出来试试水，价格还标得有些随心所欲。” 而买方也多持观望情绪 ，成交周期因此被不断拉长。
网签量与价格走势成正比
另一方面，看似筑底 的价格 ，也有着统计因素作用结果 。北京商报记者从经纪机构提供的数据发现，近期北京中心城区成交占比显著提升，进而导致全市成交均价结构性上涨 。“所以北京并不 是真的二手房还在涨，只 是网签结构拉动了成交均价 。”多位业内人士直言，一旦上学等核心城区需求在4月完成释放后，如果网签量持续保持下探，价格下行也将成为必然。
近日 ，多城密集下调首套房贷利率，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计 ，春节后 ，包括郑州、天津 、厦门 、福州 、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限 ，新一轮的下调房贷利率潮流正在上演 。截至目前 ，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7% 。
从城市分布来看，春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主 ，而近几日下调房贷利率 的城市以二线城市为主力 ，其中不乏省会城市和重点二线城市。
至于北京，此前谈论最多 的就 是对于认房不认贷 的调整 ，以及首套和二套房贷利率和首付款比例 的调整。业内人士指出，如果上述政策落实 ，将释放一部分置业需求，但北京等一线城市牵一发而动全身，政策调整会慎之又慎 ，放开的“尺度”也不会太大 。认房不认贷议论多时 ，但并未见到相关信号传递出来 ；而房贷利率调整 ，按照个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，北京目前并不符合标准 。北京商报记者 王寅浩
“人事大换防”频现 万科、旭辉等房企启动开年新一轮架构调整******
2023年新年伊始，地产行业迎来首波房企高管“换防”小高峰，包括万科 、旭辉 、融创、龙湖等房企多名区域高管发生职位变动。
新京报记者也注意到 ，开年的首轮高管变动也与新一年房企战略调整密切相关，尤其是房企内部管理架构 的调整、区域的合并或升级都有可能带来新的高管层面的变动，这也意味着2023年新的“战役”已经打响 。
万科、旭辉等多家房企“区首”发生变化
从2022年12月至今 ，短短一个月期间，万科先后对上海区域、南方区域进行了人事换防。
2022年12月16日，万科调整上海区域高管任命 。其中 ，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，全身心投入集团开发业务 的整体提升工作；原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首 。
继上海区域后 ，万科南方区域也开始人事换防。1月9日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理 ，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职。
从这两次区域高管 的任命来看 ，万科均是从“听得见战火”的一线提拔将领 ，吴镝和周嵘在过往经历中都有出色 的业绩表现 ，这也体现了万科在2023年依旧强营销、打硬仗 的思路 。
进入新年 ，旭辉营销中心总经理闫强和华北区域总裁董毅双双跳槽 ，据市场消息 ，闫强将加盟龙湖担任龙湖苏州事业部总经理，而董毅将加入越秀集团担任华北区域副总裁，但目前龙湖和越秀尚未发布官方人事任命公告 。
同样备受关注的还有融创华北区域的人事换防 。根据华北区域管理需要 ，融创总部任命易绪兵为集团副总裁 ，兼任华北区域总裁，不再担任北京区域总裁助理兼石家庄公司城市总经理职位。同时，集团执行总裁迟迅不再兼任华北区域总裁，调任融创总部 ，另有任用 。
此外，在新年伊始 ，随着“新帅”陈序平 的上任，老将邵明晓“功成身退” ，已计划退休 ，于1月10日辞任龙湖集团非执行董事及董事会副主席 ，这也意味着龙湖进一步完成了新旧管理层 的更迭 。
人事换防背后：新一轮区域架构调整开启
新京报记者注意到，开年 的高管变动多为区域层面的“一把手” ，这也反映出房企在新年伊始正在进行新一轮架构调整 ，随着区域 的裂变、合并带来了人事上 的变动 。
关于华北区域总裁董毅的离职，旭辉集团向新京报回复称 ：“董毅华北区域集团总裁职务 的调整已经发文，交接期到这个月月底 。华北区域与西北区域合并，原西北区域总经理周长亮将担任新 的华北区域 的总经理 。”
回顾董毅调任华北区域总裁时正值华北区域 的成立 ，即2020年1月 ，旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域，而此次华北区域和西北区域 的合并也意味着华北区域不再作为单独 的营销区域 。从旭辉华北区域的单列到合并，也可以反映出该区域地位的变化，同时 ，也从侧面看出旭辉华北区域的业绩实现并非一帆风顺，天津 、石家庄等地随着市场转冷业绩也面临下滑。
同样启动新一轮组织架构调整的还有融创集团 ，主要包括成立地产经营中心 、资本与融资中心以及资产运营管理中心三大中心平台 ，由此达到“瘦身”增效和敏捷管理 的目标 ，还同时包括部分区域 的变更以及区域人员 的下沉和精简 。
而在新年直接宣布优化组织架构 的还有绿城中国 ，其将浙西区域集团 、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并 ，成立浙江区域集团，按区域集团类别管理，负责浙江省 、福建省 的投资拓展与项目管理 。随着浙江区域公司 的合并 ，其内部人事任命也发生调整 。据悉，原浙西区域集团董事长迟峰，任新浙江区域集团联席董事长 、总经理；原浙东区域公司董事长吴恒 ，任新浙江区域集团联席董事长 。
同样完成区域调整 的还有招商蛇口，其对全国范围内 的8大区域中的4大区域进行了调整，涉及华东区域、江南区域 、华南和深圳区域 ，包括南通、无锡、长沙 、惠州等多个城市公司的新设和合并 ，也势必将带来人事层面 的新变动。
目前房企组织架构的调整多聚焦在收缩 ，主要体现在区域 的合并管理 。对此 ，地产分析师严跃进认为 ，房企组织调整也反映市场环境的变化 ，2022年房地产市场整体低迷，2023年市场预期仍需时间修复 ；目前 的市场环境继续“做大”并不合适 ，收敛聚焦也是为了应对后续潜在 的风险。
